摘要：我國養老產業較其他發達國家起步較晚，在養老保險制度建立初期，由于計劃經濟體制的影響，退休人員的養老問題幾乎由國家包攬，不存在養老產業市場化發展的需求，但隨著計劃經濟體制解體和我國人口老齡化的發展，大量老齡人口的需求釋放，全社會范圍內對人口老齡化都有了更深刻的認識，市場開始反應并參與進來，養老產業開始日漸興起。據統計，截至2022年我國養老地產行業市場規模達到6623億元，占比整個養老產業比重約為6.72%。

一、定義及分類

養老地產是指以老年人為主要消費群體，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護和精神照護需要以及社會活動需要，為老年人的健康提供良好基礎設施保障，把房地產與健康醫療服務有效結合起來的一種房地產產品，如養老院、敬老院、老年公寓、護理院等等。我國的社會養老服務體系主要分為居家養老、社區養老和機構養老三大部分。

二、行業政策

養老地產將養老產業與房地產行業結合，服務目標為老年人群體，提供具有完備設施的住宅和符合老年人身心需求的綜合性服務，包括居住養老、醫療護理、健康管理和文娛活動等內容。隨著人口老齡化問題凸顯，我國將構建更加完善的養老服務體系，相關政策支持社會資本布局養老產業，為商業保險機構介入養老產業鏈，投資養老地產，加快養老服務業發展釋放利好信號。同時保險行業逐漸放開保險資金投資不動產的限制，進一步放松對養老服務業不動產的投資條件，商業保險機構布局養老地產獲得初步政策支持。

三、發展歷程

我國養老地產的發展主要依托中國社會養老服務體系的建設，兩者的發展歷程息息相關。政府是推動中國養老事業發展的核心力量，在政策的引導下，養老地產行業隨著養老服務體系的逐步成熟不斷發展。我國養老地產行業發展經歷了起步（20世紀80年代至1999年）、發展（2000-2007年）與快速發展（2008年至今）三個階段。

四、行業壁壘

1、資金壁壘

養老地產行業屬于資金密集型行業，占用資金量大，占用時間長。一方面，土地出讓制度和各項交易規則的不斷完善，使得原本隱藏的土地價格被釋放，養老地產開發商獲取土地成本逐步抬高。另一方面，養老地產開發企業資金來源主要依靠自有資金、銀行貸款和預售回款，融資渠道單一。在上述背景下，資本實力和資金運作力已經成為養老地產開發經營的核心競爭要素，對于土地資源獲取的競爭逐漸轉化為資本實力和資金運作力的競爭。因此，在資本市場中積累了良好信用品牌的養老地產企業，能夠憑借多元化的融資渠道獲得競爭優勢。

2、政策壁壘

政策壁壘指政府為優化市場資源配置，采取行政手段指導和干預企業進入行為而形成的進入障礙。我國養老地產市場處于密集的政策調控之下，政策主要著力點在于調控養老地產企業的土地和資金獲取。在一、二線城市，由于地價較高且土地市場競爭激烈，土地通常被實力較強的養老地產開發商競得，而在地方城市，政府對土地開發還寄予了招商、帶動區域發展的期望，能夠帶動區域的實力，使得開發商在拿地過程中更有優勢取得政府的支持和政策傾斜。

3、土地資源壁壘

獲得優質土地資源是進入養老地產行業的壁壘之一。土地資源是養老地產行業開發的核心資源，養老地產項目是否成功與項目所在區位有較為密切的聯系。城市優質土地資源具有稀缺性和不可再生性，現有城市的核心區域土地資源已逐步完成轉讓和開發。新進入企業面臨優質土地資源不斷減少和成本持續升高的壓力，進入養老地產行業門檻較高。

五、產業鏈

作為地產行業的延伸和分支，養老地產的產業鏈上游與地產行業產業鏈上游基本重合，地產的產業鏈上游覆蓋行業眾多，其中對養老地產影響較大的有：土地資源、適老設施設備和養老服務。中游參與者主要包括四大類：（1）地產企業，如萬科、綠城、保利、遠洋；（2）保險企業，如泰康人壽、合眾人壽、太平保險、中國人壽；（3）專業機構，如親和源、誠和敬、光大匯晨、國安養老；（4）跨界企業，如中國石化、中國水電、首旅集團、海南椰島。這四類企業還通過多種形式合作開發養老地產，如地產企業、保險企業與專業機構合作，地產企業和保險企業合作等，這樣的形式可以降低項目成本和風險，整合多方資源優勢，使養老地產向系統化、專業化發展。下游的消費者主要為老年人和準備養老人群。

養老地產行業產業鏈

土地供應

適老設施設備

養老服務

山東盛泉養老集團股份有限公司

無錫朗高養老集團股份有限公司

桐鄉和濟頤養院有限公司

湖南博愛醫療產業有限公司

北京愛儂養老科技發展股份有限公司

無錫朗高養老集團股份有限公司

上游

保利發展控股集團股份有限公司

萬科企業股份有限公司

遠洋集團控股有限公司

花樣年控股集團有限公司

中游

老年人

準備養老人群

下游

六、行業現狀

我國養老地產行業發展存在區域發展不均衡、空置率過高、融資及投資運營成本高以及低檔和高檔養老機構兩極分化等問題。具體而言，我國養老地產項目大多集中于京津冀、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈，養老地產項目集中在經濟發達地區造成了養老地產區域發展不平衡的問題。我國養老產業伴隨政府角色的更迭呈現出不同的發展樣貌。我國養老產業較其他發達國家起步較晚，在養老保險制度建立初期，由于計劃經濟體制的影響，退休人員的養老問題幾乎由國家包攬，不存在養老產業市場化發展的需求，但隨著計劃經濟體制解體和我國人口老齡化的發展，大量老齡人口的需求釋放，全社會范圍內對人口老齡化都有了更深刻的認識，市場開始反應并參與進來，養老產業開始日漸興起。據統計，截至2022年我國養老地產行業市場規模達到6623億元。

七、發展因素

1、有利因素

（1）老齡化加深

中國老齡化程度不斷加深，是養老地產持續發展的動力。國家統計局數據顯示，2023年中國60歲及以上老年人口約2.97億，占總人口的21.1%。2014年到2023年65歲以上老年人口從1.39億增加到2.17億，占總人口比例從10.1%上升到15.4%，年復合增長速度5.06%。老年人口的增加為養老服務市場發展注入活力，特別是對生活照料、醫療護理服務的需求增加。依托老年公寓和養老驛站，老年人通過在不同階段分別選擇不同的養老地產類型來享受養老服務。中國老年人養老以居家養老為主，對于機構養老的理念開始逐步接受，老齡化的加深總體利好養老地產各個板塊的發展。

（2）養老社區受到市場歡迎

養老社區比普通地產項目更受市場歡迎，將吸引不同背景的企業參與養老地產行業，如地產企業、保險企業等，不同力量的整合將更好地推動養老地產行業發展。養老地產從本質上看，是地產項目的延伸和升級，在普通地產項目的基礎上，養老地產需要配備適老化設施設備和養老服務。完善的養老社區一般配有醫療中心、護理中心、老年大學、文娛活動中心、餐飲、休閑酒店等設施，比普通社區設施完備、服務周全。養老社區不僅對希望實現一站式養老的老年人和準備養老人群有吸引力，沒有養老需求的普通購房人群也更傾向于選擇設施和服務完善的居住環境，生活更加便利，房產保值、增值性優越，養老社區因此比普通地產項目更受市場歡迎。

（3）盈利模式多元

養老地產提供了多元盈利模式，為養老地產運營商帶來多重增值可能。養老地產產品在做好建筑開發和維護的基礎上，為消費者提供各種養老和生活服務，這些可持續服務的推出，豐富了普通地產單一的售賣或出租的盈利模式。運營機構通過成功地運營，不僅可以實現長期現金流入，還能通過服務品質的長期維護拉動建筑和社區的價值。從長期回報的角度來看，流行的會員制或出租制養老項目，房間或床位可以進行多次購買或出租。若運營商可以保證服務品質穩定，打造出受老年人歡迎的成熟完善的養老社區，市場將推動會員價格不斷升高，通過多次售賣會員卡可以獲得比一次性出售房屋產權更高的收益。

2、不利因素

（1）養老社區：國家支持性政策少

我國政府從2011年起密集推出養老相關政策，其中社會養老服務體系建設政策是主要內容，考慮中國老年人居家養老的偏好、實際支付能力、養老服務機構的供應情況，政策主要對居家社區型養老的養老驛站大力扶持。而具體到對養老社區的土地建設支持和資金費用扶持相關政策較少，沒有針對養老社區的專項土地供應和大規模資金補助，對養老社區的發展產生了一定的限制。土地資源是養老地產的主要成本，如何獲得位置好、價格合適的土地資源，是項目整體能否盈利的關鍵。僅依靠市場化的土地供應，沒有專門的養老社區土地供應體系，加上養老社區高投入、低回報的屬性，使養老地產發展艱難。

（2）老年公寓：供需結構不平衡

老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結構性矛盾阻礙老年公寓快速發展。中國老年人口對老年公寓的需求呈現“橄欖形”，高端和低端需求少，對醫療護理和生活照料等終端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項目和政府保障型的低端項目多，性價比高、普通老年人需要的終端項目少。

（3）養老驛站：養老費用自付

對于養老驛站，中國老年人養老以自付為主，老年人收入有限，購買服務意愿不強，而中國還未建立全面的政府養老支付體系，養老驛站主要依靠政府補助維持運營，難以實現盈利，無法吸引大量的社會資本進入，發展受到限制。

八、競爭格局

近年來，房地產企業、養老服務機構、保險機構與其他投資機構積極布局養老產業，涉及的內容包括養老住宅開發建設、養老服務運營、養老保險和理財產品、養老項目融資等多個方面。2015年-2016年，受國家養老產業政策推動，主流房企紛紛宣布進軍養老地產領域。近兩年來，由于各大房企養老產業商業模式尚不清晰，項目難以實現盈利，企業逐步回歸理性，行業熱度有所消退；目前養老地產行業中，央企系、房企系、保險系已成為三大主導，同時，眾多社會資本也一致看好，紛紛搶灘登陸。三大系中房企系和保險系進入養老地產行業較晚，房企系中萬科、綠地、保利等大牌房企是先行軍；保險系中新華、泰康、合眾、國壽是先行軍。

九、行業趨勢

隨著老齡化人口的增加及老年群體對養老需求的多樣化，使得越來越多的老年人選擇遠離城市喧囂，前往自然環境優越的農村養老生活，同時也促使我國養老地產開發企業，不斷探索符合中國養老需求的房地產開發模式。通過多主體參與，合理規劃和建設農村土地和住房資源，以降低征地成本，滿足老年人的需求，有效運作高效運營機制，創新共生發展模式，以養老產業共生理論為基礎討論，將地產與養老結合，引入共生原理，結合共生三要素構建適合我國的共生穩定化養老地產模式。以實際共生單元為研究對象，歸納總結出養老地產共生穩定的實體經濟可持續發展要素，并作出相應舉措，推動共生模式的進一步發展，促進養老地產模式構建和穩定運行，進而真正實現養老+地產一體化的共同發展。在鄉村振興戰略的支持下，順應政策的規劃，響應發展的號召，對應模式的實踐，為我國養老地產發展選擇了新的方向。未來我國養老地產行業朝著合作渠道多樣化、細分市場更專業、運營模式更復合三個方向發展。