摘要：近年來(lái)，隨著(zhù)國內整體租房需求持續增長(cháng)，我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模整體呈現增長(cháng)趨勢。2021年我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模為1.79萬(wàn)億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅動(dòng)，2022年中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模達到2.01萬(wàn)億元。

一、定義及分類(lèi)

長(cháng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)。長(cháng)租公寓是向特定人群提供長(cháng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。長(cháng)租公寓按照運營(yíng)模式可分為機構式長(cháng)租公寓和非機構式長(cháng)租公寓，機構式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購或租入并轉租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等；分散式主要指機構租入并轉租分散式房源，主要由中介和運營(yíng)商主導，典型代表有鏈家、自如寓等。非機構式長(cháng)租公寓中的個(gè)人散租主要是由公寓提供。

二、行業(yè)政策

自2016年起，國家開(kāi)始推進(jìn)租售并舉，并出臺一系列政策培養發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，房企陸續入局長(cháng)租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快促進(jìn)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，提出要鼓勵建設年輕人、老年人融合居住的綜合社區和長(cháng)租公寓，打造代際融合、充滿(mǎn)活力的長(cháng)者社區。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)《河南省實(shí)施擴大內需戰略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長(cháng)租房政策，培育專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)，開(kāi)展節能家電、環(huán)保家具租賃業(yè)務(wù)。

三、發(fā)展歷程

近年來(lái)受到購房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國租賃住房市場(chǎng)迅速發(fā)展，長(cháng)租公寓行業(yè)受到政策支持迎來(lái)高速增長(cháng)。1978年中國政府正式啟動(dòng)住房市場(chǎng)化體制改革，市場(chǎng)化住房租賃開(kāi)始出現。2001年中國加入世界貿易組織，大量外資企業(yè)帶動(dòng)外企工作人員租住需求，推動(dòng)多個(gè)長(cháng)租公寓品牌出現。2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設，長(cháng)租公寓行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的紅利期。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，要推動(dòng)基礎設施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍，推動(dòng)了長(cháng)租公寓市場(chǎng)規范健康發(fā)展。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

由于長(cháng)租公寓行業(yè)涉及客戶(hù)的居住體驗和生活質(zhì)量，客戶(hù)在選擇公寓時(shí)往往會(huì )考慮品牌的聲譽(yù)和口碑。因此，在長(cháng)租公寓行業(yè)中，品牌知名度和口碑對于長(cháng)租公寓企業(yè)的成功至關(guān)重要。而新進(jìn)入長(cháng)租公寓行業(yè)的企業(yè)需要花費大量時(shí)間和精力來(lái)打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽(yù)度。

2、運營(yíng)壁壘

長(cháng)租公寓行業(yè)是一個(gè)復雜且需要高度專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，它不僅要求長(cháng)租公寓企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的房源，還要求長(cháng)租公寓企業(yè)在房屋維護、客戶(hù)服務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面展現出卓越的運營(yíng)能力和管理能力。因此，新進(jìn)入長(cháng)租公寓行業(yè)的企業(yè)在運營(yíng)方面存在一定的壁壘。

3、資金壁壘

長(cháng)租公寓行業(yè)需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費用、運營(yíng)成本等。目前，市場(chǎng)上多數長(cháng)租公寓企業(yè)仍然靠著(zhù)資本投資維持運轉，能否在預期時(shí)間內建立盈利模式、實(shí)現扭虧轉盈是目前長(cháng)租公寓企業(yè)所面臨的重要挑戰。因此，對于新進(jìn)入長(cháng)租公寓行業(yè)的企業(yè)具有一定的資金壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是為長(cháng)租公寓提供物業(yè)改造建設服務(wù)的拆除工程公司、建設工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長(cháng)租公寓的裝修設計。隨著(zhù)政府對租賃市場(chǎng)的支持力度加大，越來(lái)越多的房源進(jìn)入長(cháng)租公寓市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)鏈中游為長(cháng)租公寓租賃，主要是長(cháng)租公寓運營(yíng)商，負責長(cháng)租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為長(cháng)租公寓的租客。

長(cháng)租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

水泥

中國建材集團有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

華新水泥股份有限公司

新疆天山水泥股份有限公司

甘肅上峰水泥股份有限公司

唐山冀東水泥股份有限公司

中國山水水泥集團有限公司

石材

萬(wàn)峰石材科技股份有限公司

泉州英良石材有限公司

宗藝石材發(fā)展有限公司

平邑華泰石材有限公司

東莞市東成石材有限公司

福建省富強石材有限公司

中民石材產(chǎn)業(yè)（廈門(mén)）有限責任公司

鋼筋

河北敬業(yè)信德鋼筋工程有限公司

濰坊博遠鋼筋工程有限公司

肇慶金裕豐商品鋼筋有限公司

深圳市深韶鋼筋有限公司

混凝土

北京新奧混凝土集團有限公司

河南金諾混凝土有限公司

淄博新博混凝土有限公司

東平縣鵬程混凝土有限公司

上游

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司

魔方公寓管理有限公司

北京樂(lè )乎公寓物業(yè)管理有限公司

中游

租客

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司下屬全資子公司。企業(yè)作為全國最大的集中式公寓提供商，致力于為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2023年上半年，企業(yè)在上海、廣州、武漢、廈門(mén)等城市新獲取房源0.98萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)0.73萬(wàn)間。截至2023年6月底，企業(yè)在全國34個(gè)城市共運營(yíng)管理租賃住房22.47萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)17.39萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個(gè)城市排名前三。與此同時(shí)，企業(yè)積極響應國家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門(mén)等19個(gè)城市共納保106個(gè)項目，涉及房源8.3萬(wàn)間。

（2）冠寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司是龍湖集團繼地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長(cháng)租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線(xiàn)切入各細分市場(chǎng)，在發(fā)展規模、資產(chǎn)運營(yíng)及增值服務(wù)等方面進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。據統計，2023年上半年，企業(yè)累計開(kāi)業(yè)房源數量由2017年的1.5萬(wàn)間增長(cháng)至累計開(kāi)業(yè)房間數11.9萬(wàn)間，其中已納保房間數超4萬(wàn)間，2023年上半年企業(yè)的整體出租率為93.7%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項目出租率為95.9%，租戶(hù)滿(mǎn)意度達到95%，其租金收入同比增長(cháng)4%至12.3億元。

六、行業(yè)現狀

近年來(lái)，隨著(zhù)國內整體租房需求持續增長(cháng)，我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模整體呈現增長(cháng)趨勢。據統計，2021年我國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模為1.79萬(wàn)億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅動(dòng)，2022年中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)規模達到2.01萬(wàn)億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的支持

政府對于住房租賃市場(chǎng)的支持力度不斷加大，并出臺了一系列政策來(lái)鼓勵和支持長(cháng)租公寓的發(fā)展。包括《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》《關(guān)于加快促進(jìn)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》《河南省實(shí)施擴大內需戰略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶(hù)提供了良好的居住體驗和生活服務(wù)，有助于推動(dòng)長(cháng)租公寓行業(yè)的健康發(fā)展。

（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)增加

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，租房作為一種居住方式在越來(lái)越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房?jì)r(jià)使得許多年輕人和流動(dòng)人口難以承受購房的壓力，因此租房成為更加靈活和經(jīng)濟的選擇。長(cháng)租公寓作為一種滿(mǎn)足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場(chǎng)前景和發(fā)展潛力。隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷擴大和政策的持續支持，長(cháng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)更多的發(fā)展機遇和挑戰，為租房人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗和生活服務(wù)。

（3）長(cháng)租公寓契合市場(chǎng)需求

傳統的以私人出租為主的租賃市場(chǎng)大多面臨著(zhù)中介服務(wù)不規范、租期不穩定、品質(zhì)無(wú)保證、監管漏洞多等各種問(wèn)題。而長(cháng)租公寓經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的裝修設計，從外觀(guān)到內部家具家電配置較大部分出租房都有著(zhù)明顯優(yōu)勢。再加上長(cháng)租公寓一般都會(huì )打造融合社交、創(chuàng )業(yè)、休閑娛樂(lè )等多種元素的平臺，對年輕人群有著(zhù)很大的吸引力。規?；?、規范化的經(jīng)營(yíng)，以及專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長(cháng)租公寓更加契合市場(chǎng)需求。

2、不利因素

（1）租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全

同發(fā)達國家相比，我國的長(cháng)租公寓行業(yè)起步較晚，且租賃政策較少，因此我國目前的租賃市場(chǎng)并不健全，傳統的住房租賃市場(chǎng)主要為個(gè)體房東，而機構參與者較少。在許多發(fā)達國家的城市，25%～30%都是機構出租房源，但中國目前的品牌公寓占比不到2%，導致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后，與發(fā)達國家完善的租賃市場(chǎng)相比有著(zhù)較大的差距。

（2）盈利難度較大

長(cháng)期以來(lái)，長(cháng)租公寓的盈利難題一直困擾著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)和運營(yíng)機構。目前，由于租期較短，租金回報率低，租住率較低，進(jìn)行長(cháng)租公寓的開(kāi)發(fā)運營(yíng)成本高等因素，大多數的長(cháng)租公寓運營(yíng)機構都處于支出大于收入階段，因此極易導致運營(yíng)者的資金鏈斷裂。若通過(guò)融資來(lái)緩解現狀，其融資成本也越來(lái)越高而且風(fēng)險較大，一定程度上加大了長(cháng)租公寓企業(yè)的壓力。雖然集中式運營(yíng)比分散式運營(yíng)更能做出高溢價(jià)產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個(gè)長(cháng)租公寓的現狀還是處于大量的資本投入階段。

（3）長(cháng)租公寓租金高

長(cháng)租公寓與普通租賃住房相比，并沒(méi)有太大優(yōu)勢。首先從租金上看，長(cháng)租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房?jì)r(jià)格上漲。此外，長(cháng)租公寓通常還會(huì )提供一系列的服務(wù)，如物業(yè)管理、維修維護、社區活動(dòng)等，這些服務(wù)也會(huì )增加運營(yíng)成本，進(jìn)而推高租金，導致租客需要支付更高的費用。這使得一些租客在考慮是否選擇長(cháng)租公寓時(shí)，可能會(huì )因為價(jià)格因素而猶豫不決。

八、競爭格局

隨著(zhù)我國商品房市場(chǎng)格局的穩定，樓市逐漸繁榮，隨之而來(lái)的便是長(cháng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展空間大大增加。與此同時(shí)，家庭數量的降低，越來(lái)越多的人選擇在城市中租住，導致長(cháng)租公寓市場(chǎng)容量持續擴大。此外，隨著(zhù)市場(chǎng)容量的擴大，入局競爭者越來(lái)越多，市場(chǎng)覆蓋面也將有明顯增加。據統計，2023年上半年，長(cháng)租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂(lè )乎公寓、百瑞紀集團、瓴寓國際、朗詩(shī)寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開(kāi)業(yè)規模來(lái)看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開(kāi)業(yè)規模分別為17.39萬(wàn)間、11.9萬(wàn)間和7.62萬(wàn)間。

九、發(fā)展趨勢

在長(cháng)租公寓市場(chǎng)逐漸變得明朗的情況下，未來(lái)，長(cháng)租公寓業(yè)主和運營(yíng)商將更加關(guān)注長(cháng)租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶(hù)型設計到裝修標準、從低碳環(huán)保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區建設到租戶(hù)自治，整個(gè)長(cháng)租公寓市場(chǎng)都將迎來(lái)產(chǎn)品和服務(wù)顯著(zhù)提升的時(shí)代。與此同時(shí)，數字科技對長(cháng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng)，智能家居與長(cháng)租公寓的結合有助于實(shí)現租戶(hù)對品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線(xiàn)直播看房、無(wú)人酒店等智能服務(wù)，將會(huì )成為未來(lái)長(cháng)租公寓的標準配置，從而進(jìn)一步提升長(cháng)租公寓的整體競爭力和市場(chǎng)價(jià)值。此外，隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和人口結構的變化，租客群體的需求日益多元化，他們對居住環(huán)境、配套設施、社區服務(wù)等方面的要求也在不斷提高。未來(lái)，長(cháng)租公寓運營(yíng)商需要提供不同類(lèi)型、不同風(fēng)格的公寓產(chǎn)品，從而推動(dòng)長(cháng)租公寓行業(yè)向多元化和個(gè)性化方向發(fā)展。